Immobilier : conseils et infos pour louer durablement votre bien vide en toute sérénité !

La Loi Boutin (ou loi MLLE) impose de mentionner la surface habitable de toute location destinée à usage de résidence principale. Cette mesure comprend la surface de plancher construite (avec plafond d’au moins 1,80m), après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches, gaines, embrasures, etc… Sont également exclus les dépendances, loggias, terrasses, combles non aménagés, remises, etc. Il ne faut pas la confondre avec la loi Carrez bien connue des copropriétaires.

Tout logement destiné à la location doit respecter des critères de confort et de sécurité appelés aussi critères de décence, qui sont fixés par décret ⁽¹⁾. En voilà les principes : surface habitable supérieure à 9 m² et volume habitable supérieur à 20 m³, luminosité naturelle suffisante, présence de chauffage, d’eau potable, d’un espace cuisine et de sanitaires. Aucun matériau ni installation ne doivent être un risque pour la santé du locataire.

Les studettes doivent disposer d’au moins un coin cuisine. Les sanitaires (bain ou douche, WC) peuvent être extérieurs à la chambre, mais doivent être accessibles facilement. 

En tant que propriétaire bailleur, vous êtes tenu de fournir au locataire un dossier de diagnostic technique qui comprend les documents suivants :

• L’état des risques naturels et technologiques (ERST) qui concerne l’exposition à un ou plusieurs aléas naturels, miniers ou technologiques.
• Le diagnostic de performance énergétique (DPE) qui renseigne sur le degré d'isolation thermique du logement et sur les charges prévisionnelles de chauffage.
• Le constat des risques d'exposition au plomb (CREP) qui indique si les revêtements du logement contiennent ou non du plomb.
• L'état de l'installation intérieure d'électricité, si votre installation a plus de 15 ans. Il doit être réalisé par un professionnel certifié et est valable 6 ans. À défaut, il peut être remplacé par une attestation de conformité visée par un organisme agréé par le ministre en charge de l'Énergie, si elle a été établie il y a moins de 6 ans.
• L'état de l'installation intérieure de gaz, si votre installation, ou son dernier certificat de conformité, a plus de 15 ans. Il doit être réalisé par un professionnel certifié et est valable 6 ans. À défaut, il peut être remplacé par une attestation de conformité visée par un organisme agréé par le ministre en charge de l'Industrie, si elle a été établie il y a moins de 6 ans.

• Lire aussi : Diagnostics immobiliers : la check-list

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Pour louer votre bien (en location vide) la signature d’un contrat de location est indispensable ⁽²⁾. Il doit être établi en autant d’exemplaires que de « parties » (colocataires, caution…). Celui-ci précise les conditions du bail : montant du loyer, des charges, durée du bail, montant du dépôt de garantie… Pour un logement vide, la durée du bail est de 3 ans renouvelable. Toutefois votre locataire pourra donner congé à tout moment en respectant un préavis de 3 mois, ou d’1 mois si votre bien est situé en zone tendue.

De nombreux modèles d’état des lieux sont disponibles sur le net ou en papeterie. À l’entrée du locataire dans le logement, ils vous permettront de détailler pièce par pièce l’état d’usure de l’appartement, du sol aux plafonds. A la fin du bail, un état des lieux de sortie permettra de vérifier que rien n’a été endommagé. Sachez que seuls les menus travaux de décoration sont autorisés (peinture, moquette, accrochage au mur) mais en aucun cas les travaux de transformation (cloison abattue, changement de fenêtre…).

Pour louer l’esprit tranquille, vous êtes en droit d’exiger :

• Un dépôt de garantie. Cette somme, qui ne peut excéder un mois de loyer hors charges, est versée par le locataire à la signature du bail. Elle vise à garantir les éventuels loyers impayés mais aussi les réparations dues aux dégradations commises. Sauf en cas de problème, celle-ci doit être restituée dans un délai de 1 mois maximum au locataire après remise des clés si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée (deux mois dans le cas contraire).
• Une caution solidaire. Il s’agit d’un document écrit et signé par un tiers et qui acte son engagement à payer le loyer à la place du locataire en cas de défaillance. 
• Une garantie Visale. Cette caution mise en place par l’État concerne notamment les locataires de moins de 30 ans ou les salariés du secteur privé ou agricole Jusqu’à  6 mois après leur  prise de fonction (hors CDI confirmé),et jusqu’à 6 mois après leur  mutation. Elle joue le rôle d’une caution solidaire, et prend en charge le paiement des loyers et charges locatives en cas de défaillance de votre locataire. En revanche, les étudiants non-boursiers rattachés au foyer fiscal de leurs parents ne peuvent pas en bénéficier. Plus d’info sur www.visale.fr

Le locataire doit obligatoirement souscrire à une assurance habitation et vous en fournir une attestation dès la signature du bail.

 En tant que propriétaire, vous n’êtes pas tenu de vous assurer. Il est toutefois vivement conseillé d’opter pour une assurance multirisques habitation (propriétaire non occupant) au cas où votre responsabilité serait engagée (vices de construction, défaut d’entretien ou troubles de jouissance).

 La garantie des loyers impayés (GLI) est aussi un bon moyen pour les propriétaires de s’assurer contre les risques d’impayés et de dégradations. En cas d’absence totale de caution, cette solution peut être envisagée.